금융권 대출담당 입니다.
답변 참고하시고 많은 상담을 통해서자금 용도에 맞는 대출 받으시기 바랍니다.
개인정보는 중요한 것이니 꼭 필요한 경우에만 알려주십시오.
※ 2011년 2월 국민주택기금대출 변경규정(전에 변경된 규정 포함)
▶ 집주인 동의는 공인중개사의 임대차계약 사실확인서로 대체할 수 있습니다.
단 국민주택기금대출을 받을때만 적용됩니다.
▶ 국민주택기금대출의 한도 확대 : 6천만원 → 8천만원으로(3자녀 이상 가구는 1억까지)
▶ 대출금리 인하 : 연 4.5% → 4.0%(기존 대출자도 소급해서 적용)
▶ 신혼부부(결혼한지 5년이내)인 경우 연소득 기준 확대
세대주 연소득 3천만원 이하 → 3천 5백만원 이하(상여금과 수당 제외한 기본급만)
질문자님이 이용할 수 있는 최선의 대출은 '신혼부부전세자금대출(4%)'이고
5개은행 모두 같은 금액과 금리이니 은행 선택에 대한 고민은 하실 필요 없습니다.
국민주택기금대출은 연소득이 3천 5백이하(상여금과 수당제외한 금액)이고
신용등급이 좋은분이 세대주가 되어서 신청하는게 유리합니다.
배우자가 보증인으로 반드시 입보해야하고 대출한도는 근로자서민보다 0.5배 더 많습니다.
아래는 전세자금대출 받기전에 꼭 확인할 사항이니 참고하시면 됩니다.
ⓛ 전세자금대출이 가능한 주택인지 확인
국민주택기금대출이면 전용면적25.7평(85㎡) 이하의 주택을 구하셔야 하고
[등기부 등본에 설정금액과 집주인 동의여부(국민주택기금이 안될 경우대비)는확인해야 합니다.]
-부동산 통해서 집을 구할때 전세자금대출이 가능한 집을 구해달라고 하시는게 좋습니다.
다가구주택(다세대 아님)은 권리관계(총가구수와 전입신고 순위)를 따저봐야 하니
이왕이면 아파트나 다세대주택, 단독주택 순으로 알아보시는게 좋습니다.
전세집을 알아볼때 등기부등본상 설정금액이 시세의 50%를 넘는 집은 계약하지 않는게 좋습니다.
대출은 가능합니다만 추후에 집이 경매 처분당하게되면
전세보증금중 일부는 못찾을 수 있습니다.(3분의 1이상)
부득이하게 설정이 있는 집에 계약을 한다면
전세보증금액으로 담보설정을 감액하거나 상환하는 조건으로 하시기 바랍니다.
이렇게 계약을 한다면 설정금액이 대출 받는데 문제 되지 않고 보증금도 안전합니다.
② 금융권 대출 금액이 어느 정도 되는지 확인하고 전세계약을 하셔야 합니다.
전세계약을 먼저하고 혹시라도 전세자금대출이 안된다면 계약금을 날릴수도 있습니다.
전세자금대출은 크게 세가지로 나눌 수 있고 아래 금융권 순서대로 알아봐야 합니다.
▶ 주택금융공사에서 보증서를 발급받고 대출받는 국민주택기금대출
→ e-보증스테이션으로 한도 확인후에 은행에서 신용조회
▶ 시중은행 전세자금대출
(국민주택기금대출을 시행하고 있는 은행과 다른 국내은행의 자체 전세자금대출)
→ 위 두 대출은 세대주 조건을 반드시 충족해야 합니다.
▶ 2금융권 전세자금대출(***금고,***캐피탈,***저축은행등)
→ 가조회(신용점수 하락없음)로 금액,금리 확인
③ 금융사 선택후 전세계약
(반드시 공인중개사 통해서-개인간의 계약은 인정하지 않음)하고 대출 신청
④ 심사후 승인 되면 전세계약서의 잔금일에 집주인 통장으로 대출금액 입금
⑤ 이사한 후에 주민센터 방문해서 전입신고 + 확정일자
(선순위 설정이 없다면 실거주 + 전입신고 + 확정일자로 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.)
집주인 동의에 대한 사항도 계약서에 같이 명시하는게 좋습니다.
국민주택기금 전세자금대출은 주택금융공사 한도가 나오더라도
은행에서 신용조회시 거절이면 받을 수 없습니다.
전세계약 하기 전에 등기부등본과 신분증을 지참하시고 은행 방문하시면
계약전에도 신용조회가 가능할 수도 있으니 전세자금대출을 취급하는 은행 방문하시기 바랍니다.
어떤 은행에서도 전세자금대출이 100% 가능하다고 확답 드리지 않고
대출이 안된다고 해서 은행에서 책임지지 않으니 차선책을 생각해 두시는게 좋습니다.
신용등급과 집주인 동의여부를 확인하시고 전세계약을 하셔야 합니다.
1. 국민주택기금 전세자금대출
영세민전세자금(2%)과 근로자서민전세자금(4%)이 있습니다.
노부모(65세이상)을 부양하시면 0.5% 인하 적용 됩니다.
결혼을 하셨으면 국민주택기금대출 신청할 수 있는 자격은 됩니다.
한국주택금융공사 홈페이지 방문 하셔서
e-보증스테이션으로 보증 가능한 한도 확인하시면 되고
신용등급이 최소 7등급은 되어야 이용할 수 있습니다.
(신용등급 1~6등급 까지는 단독으로 보증서 발급/ 7등급은 집주인 확약서 필요)
취급하는 은행은 우*은행, 농*, 신*은행, 기*은행, 하*은행 이고
어떤 은행이든 한도와 금리는 똑같습니다.
신청기간은 임대차 게약서상 입주일과
주민등록등본상 전입일 중 빠른 날짜로부터 3개월 이내까지 신청하시면 됩니다.
필요서류는 신분증, 등기부등본, 전세계약서, 보증금의 5% 입금한 계약금 영수증, 인감증명서,
재직증명서(사업자 등록증), 소득증빙자료(원천징수, 급여통장), 주민등록등/초본등 입니다.
전세권 설정시는 등기위임장과 전세권설정계약서가 추가로 필요합니다.
국민주택기금대출에서 연소득은 상여금과 수당 제외한 기본급만 인정합니다.
영세민 전세자금대출(2%)
거주지나 이전 거주지의 기관장(시/구청장)으로부터
융자추천서를 받은(주민센터/시/구청에서 신청하면 심사 후 발급함) 무주택 세대주가 대상입니다.
연소득 2천 이하(자녀가 있으시면 2천 3백도 가능)여야 하고 보증금은
수도권과밀억제구역 7천, 수도권기타,광역시 5천 기타지역 5천 이하 주택을 구입하셔야 합니다.
배기량 1500cc이상 승용차 소유자,
(1500cc 이상 이어도 생계형이면 영세민으로 인정받을 수 있습니다)
단독세대주, 국민 및 공공임대주택 거주자,
최근 3개월 이내 신용불량자가 아니면 영세민 전세자금대출 받을수 있는 자격은 됩니다.
상환방식은 15년 원리금균등 상환이고 대출금액의 50% 이내에서 일시상환 가능합니다.
(기한 연장 안됩니다.)
받기가 매우 어려운 대출이니 주민센터에서 융자추천서가 발급되는지 가장 먼저 확인하십시오.
근로자서민 전세자금대출(4%)
전용면적25.7평(85㎡) 이하의 주택에 전세계약을 하셔야 하고
연소득(상여금과 수당 제외한 기본급만) 3천 이하(신혼부부면 3천 5백)면 신청 자격은 됩니다.
대출 한도는 전세보증금액의 최대 80% or 1억 or 연소득의 2.5배 중에 낮은 금액 입니다.
(연소득의 2.5배까지 대출 받으려면 신용등급이 4등급 이내는 되어야함)
신혼부부 전세자금 대출도 근로자서민 전세자금대출 이고 가장 큰 차이는 한도 입니다.
부부합산 소득시
(부채또한 합산하고 배우자는 연대보증인으로 입보해야함) 연소득을 2.5배로 인정하고
다자녀가구(3자녀이상), 신혼부부및 지방소재주택(수도권제외)은 연소득을 3배로 인정합니다.
기대출이 있으면 전세자금대출 한도에서 기대출의 20%를 제하면 됩니다.
다른 조건은 근로자서민전세자금대출과 동일 합니다.
상환방식은 만기일시만 가능합니다.
상환기간은 전세계약만료일 까지이고 총 6년까지 이용할 수 있습니다.(연장심사는 2년마다)
만기시 원금상황이 어렵다면 시중은행 전세자금대출로 대환(1개월이내 신청)할 수 있습니다.
만기시 연장은(3개월 이내 신청)
보증금액의 20%상환 or 금리 0.25% 인상 중에 선택 하시면 됩니다.
2. 시중은행 전세자금대출
연소득이 3천 이상 이거나 전용면적25.7평(85㎡)이상의 주택을 구입하거나
세대주나 세대원이 주택을 소유하고 있는 경우에 시중은행 전세자금대출 이용하시면 됩니다.
한도는 전세보증금액의 최대 70%이고
(일반적인 한도는 연소득 정도- 신용등급 5등급 이내일때는 연소득을 두배로 인정)
금리는 5~7%로 국민주택기금대출 보다 2~3% 정도 더 높습니다.
취급수수료가 0.6%가 있는 은행도 있습니다만 대부분의 은행은 취급수수료가 없습니다.
거의 모든 시중은행(외국게은행 포함)에 전세자금대출 상품이 있고
신용등급은 7등급 이내여야 합니다.
필요서류는 국민주택기금대출과 비슷하나
은행별로 다를 수 있으니 해당은행 콜센터에 문의 하시면 됩니다.
3. 2금융권 전세자금대출
1금융권 세대주 조건을 충족하지 못하거나 신용등급이 낮은경우
or 전세자금대출 한도가 부족한 경우에는 2금융권 전세자금 대출 생각하시면 됩니다.
신용등급이 낮아도 이용할 수 있고 보증금의 60% 까지는 소득자료 없이도 대출 받을 수 있습니다.
취급수수료는 금융사별로 다릅니다만
일반적으로 2~ 3%(2금융권 한곳만 전세권설정시 1%)이고
취급수수료와 중도상환수수료를 면제 받을 수 있는 상품도 있습니다.
6개월 이내로 사용하실 자금이면 취급수수료 면제를 받는게 좋습니다.
※ 변동금리 5.9% ~ 6.3% - 소득자료 없어도 됨
2금융권에서 이보다 낮은 금리는 없고 신용등급에 따른 금리 차이는 없습니다.
(가조회는 안되고 10등급만 아니면 가능)
대출한도는
아파트이면(설정 금액 30% 미만) 전세보증금액의 65%까지
빌라나 단독(설정금액이 없어야함)은 50% 까지 가능하고
연대보증인이 있거나 기존 설정을 감액하는 조건이면
설정금액이 30%를 초과해도 위 조건으로 이용할 수 있습니다.
※ 고정금리 6.5% - 소득자료 없어도 됨
최소 8등급은 되어야 이용할 수있고
아파트이면(설정 금액 50% 미만) 전세보증금액의 70%까지
빌라나 단독(설정금액이 없어야함)은 60% 까지 가능합니다.
※ 7.2~8.9% 금리(변동, 고정) - 소득증빙 되어야 함
대출한도는
설정금액에 상관없이 아파트인 경우에 전세보증금액의 85%까지
빌라나 단독은 70%까지 가능합니다.
빌라나 단독은 탁상감정(비용없음)을 해서 감정가도 확인해야 한도를 예측할 수 있습니다.
캐피탈과 저축은행, 보험회사 각각 한곳에서만 가조회(신용점수 하락없음)가능하니
금액과 금리 비교 하고 결정하시면 됩니다.
상환방식은 원리금균등, 만기일시, 마이너스통장 선택할 수 있습니다.
마이너스통장은 수시 입출금이 가능합니다.
(중도상환 수수료 없고 사용금액 만큼만 이자를 납부하시면 됩니다.)
상환기간은 전세계약 만료일 까지이고 6년동안 이용할 수 있습니다. (연장심사는 2년마다)
전세권을 설정한다면 취급수수료를 줄일 수 있지만
설정비가 있으니 비교하고 결정하시는게 좋습니다.
필요서류는 은행권 서류에서 영수증 제하면 됩니다.
어떤 대출이든 신용등급이 가장 중요하니 신용점수를 올리려면
카드론과 현금서비스 제외하고 신용카드 사용을 활발하게 하시면 됩니다.
불법수수료를 요구하는 중개업자 주의하십시오.
